08. 10. 2018 aktualizováno 08. 10. 2018

Novinky v náhradě škody za zrušený územní plán

Napsala

Zrušení nebo změna části územního plánu nebo jeho změny provází většinou řada problémů. Jedním z nich je otázka náhrady škody za zmařenou investici. Obce se mohou dostat do nezáviděníhodné situace – některé požadavky developerů mohou šplhat až k desítkám milionů. Jsou oprávněné?

Je třeba rozlišovat několik situací:

 

Změna územního plánu a náhrady podle § 102 stavebního zákona

Podle tohoto ustanovení může vlastník pozemku, kterému vznikla prokazatelná majetková újma v důsledku zrušení určení pozemku k zastavění na základě změny územního plánu nebo vydáním nového územního plánu, náleží náhrada vynaložených nákladů. Mezi tyto náklady patří:  

  • náklady na přípravu výstavby v obvyklé výši, zejména na koupi pozemku,
  • náklady na projektovou přípravu výstavby nebo v souvislosti se snížením hodnoty pozemku, který slouží k zajištění závazku.

Tato náhrada vlastníkovi nebo oprávněnému nenáleží, jestliže k uvedenému zrušení došlo na základě jeho návrhu nebo po uplynutí 5 let od nabytí účinnosti územního plánu nebo jeho změny, která zastavění dotčeného pozemku umožnila. Ustanovení o uplynutí lhůty 5 let se neuplatní, pokud v této lhůtě

  1. nabylo účinnosti rozhodnutí o umístění stavby nebo územní souhlas pro stavbu, pro kterou bylo zastavění uvedenou územně plánovací dokumentací určeno a toto rozhodnutí nebo souhlas je platné, nebo
  1. před uplynutím lhůty 5 let byla uzavřena veřejnoprávní smlouva nahrazující územní rozhodnutí a tato veřejnoprávní smlouva je účinná.

 

Změna územního plánu a náhrady jiné než podle § 102 stavebního zákona

Stavební zákon v § 102 nereaguje na všechny situace. Někdy se může stát, že k zásahu do vlastnického práva dojde i jinak než jen zrušením určení pozemků k zastavění. Nejvyšší soud k tomu říká: „Nárok účastníka, který v občanskoprávním soudním řízení tvrdí, že mu změnou dosavadního nebo vydáním nového územního plánu vznikla újma, jenž není nahraditelná podle § 102 odst. 2 stavebního zákona (náhrada některých nároků v souvislosti se změnou územního plánu řešená přímo stavebním zákonem), neposuzuje podle obecného předpisu (občanského zákoníku) o odpovědnosti za škodu, nýbrž podle zvláštního zákona, který řeší odpovědnost za škodu způsobenou výkonem veřejné moci (č. 82/1998 Sb.). (Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 3444/2013, ze dne 27. 10. 2015).

 

Zrušení nezákonného územního plánu soudem

V situaci, kdy dojde ke zrušení např. změny územního plánu, která umožňovala investorovi stavět v lokalitě, kde dříve bylo pole a po změně územního plánu se z něj staly plochy pro výstavbu rodinných domů, je složitá. Dřívější judikatura se přikláněla k tomu, že ke vzniku škody nedošlo tím, že byla schválena změna územního plánu (ta naopak přece výstavbu a zhodnocení pozemku umožnila), ale tím, že soud změnu jako nezákonnou zrušil. Proto neexistovala příčinná souvislost mezi nezákonným rozhodnutím (zde změnou územního plánu) a mezi vzniklou škodou.

Novější judikatura ale tento přístup změnila a celá situace je složitější. Ústavní soud k tomu říká: „Způsobit škodu tak za určitých okolností může i nezákonné rozhodnutí orgánu veřejné moci, které bylo vydáno in favorem poškozeného účastníka a které bylo dodatečně jako nezákonné zrušeno, ač k tomu došlo nezávisle na jeho procesní aktivitě. Totiž u takových rozhodnutí je logicky vyloučeno, aby se poškozený účastník domáhal jejich formálního zrušení (leda v případě, že mu bylo vyhověno jen zčásti a opravným prostředkem sleduje dosažení plného uspokojení, což se ale se smyslem a účelem zrušení rozhodnutí pro nezákonnost přirozeně míjí), když jejich samotné vydání ještě škodu v majetkové či imateriální sféře tohoto účastníka nepůsobí, jak správně uzavřel Nejvyšší soud v napadeném rozsudku (str. 5), ba naopak, ale ke škodě dojde právě až v posledku jejich dodatečného zrušení, což v souzené věci obecné soudy již pominuly, resp. odmítly náležitě zohlednit.“ (II.ÚS 1667/12 ze dne 11. 3. 2014)

V srpnu 2017 rozhodoval Nejvyšší soud o dovolání jednoho pražského developera (Košířské výhledy s.r.o.). Ten se domáhal náhrady škody ve výši 38 599 902,38 Kč za zmařenou investici. Obvodní soud pro Prahu nejdříve v říjnu 2014 odmítl žalobu developera na náhradu škody a v roce 2015 tento rozsudek potvrdil Městský soud v Praze (který ale zčásti pozměnil argumentaci). Obvodní soud argumentoval starším rozsudek Nejvyššího správního soudu (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 9. 2002, sp. zn. 25 Cdo 2244/2000, podle kterého neodpovídá stát za škodu, jež vznikla následkem zrušení nezákonného rozhodnutí, nýbrž následkem jeho vydání).

Nejvyšší soud ale v roce 2017 mj. konstatoval (rozsudek nejvyššího soudu zde dne 8. 8. 2017,sp. zn. 30 Cdo 3292/2015: „Dojde-li ke škodné události, kterou je přerušen určitý proces, který je s to vytvořit zisk, záleží zejména na složitosti přerušeného procesu a fázi, v níž se tento proces nacházel, zda bude možné dovodit, že právě škodná událost byla příčinou nedosažení konkrétního zisku. Plyne z obecné zkušenosti, že pokud se jednalo o proces složitý, pokud škodná událost zasáhla do procesu v jeho brzké fázi, či závisel-li výsledek tohoto procesu na nejisté okolnosti, je významně oslabena možnost dosáhnout zjištění, zda k zisku nedošlo právě v důsledku škodné události. Judikatura (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 1. 2006, sp. zn. 25 Cdo 818/2005) tak dospěla např. k závěru, že pouhé tvrzené zmaření zamýšleného podnikatelského záměru poškozeného k odškodnění nestačí…

Co se týká dalšího důvodu, pro nějž měla být příčinná souvislost vyloučena, tedy možného nevydání kladných rozhodnutí dle stavebního zákona, patří připomenout rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 20. 1. 2016, sp. zn. 30 Cdo 2179/2013, uveřejněné pod číslem 20/2017 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek. Podle druhé z právních vět, s nimiž bylo rozhodnutí publikováno, je-li vydání úředního povolení pro výkon určité činnosti součástí obvyklého běhu věcí, je jeho nevydání v zákonem stanovené lhůtě příčinnou ztráty zisku ušlého tím, že poškozený nemohl činnost, pro níž o povolení žádal, realizovat. Z uvedeného vyplývá, že soud měl při zkoumání příčinné souvislosti učinit závěr, zda by s ohledem na charakter potřebného povolení a konkrétní okolnosti věci bylo obvyklé, že by k vydání úředního povolení došlo či nikoliv. Důkazní břemeno ohledně skutečnosti, že za obvyklého běhu věcí by k vydání úředního povolení vyšlo, nese žalobce. Příčinná souvislost by byla vyloučena zejména za existence takové skutečnosti, jež by vydání úředního povolení činila vyloučeným, popř. značně nejistým, či že by vydání povolení záviselo na uvážení ze strany orgánu. Jelikož odvolací soud neučinil ohledně výše zmíněných skutečností potřebná zjištění, nebylo možné bez dalšího vyloučit existenci příčinné souvislosti. Jím provedené právní posouzení je v tomto ohledu (přinejmenším) neúplné, a tedy i nesprávné.

Městský soud ve věci zatím nerozhodl, je ale už teď zřejmé, že bude nutno posuzovat mnohem více proměnných a že automaticky neplatí, že zrušení změny územního plánu soudem nemůže vést k náhradě škody, kterou bude muset obec developerovi poskytnout.

 

Celá analýza ke stažení zde.

 

Vendula Zahumenská

V Arnice působí od jara 2012 jako právnička Centra pro podporu občanů. Zabývá se především územním plánováním a účastí veřejnosti v rozhodovacích procesech. Předtím šest let pracovala v Ekologickém právním servisu, nejdřív jako dobrovolnice během studií, po promoci nastoupila jako právnička.

Zařazeno v kategorii Novinky Zobrazeno 82 krát