26. 4. 2018 aktualizováno 02. 5. 2018

Meropolitní plán se může měnit: k horšímu

Napsala

Metropolitní plán předstírá, že zamezí dosavadní praxi stovek změn územního plánu. To však není pravda. Žádný územní plán nemá tu moc, vše totiž leží jen a jen na vůli zastupitelů - záleží, zda se chtějí starat o zájmy Prahy a jejích obyvatel, nebo více sledují zájmy soukromé. Změny  územního plánu jsou samozřejmě nežádoucí, územní plán by měl být dokument, který je alespoň po určitou dobu stabilní. Měnit by se měl v podstatě jen v rámci předem daných intervalů - stavební zákon počítá s aktualizací každé 4 roky. Zpracovatel by měl jednouše navrhnout takovou koncpeci, která obstojí tlakům develoeprů a která zajistí ochrnu veřejných zájmů. K otmu má ostatně mnoho nástrojů například pořízení regulačních plánů pro každou problematickou lokalitu. Nbo může sáhnout k tzv. etapizaci výstavby - postavit se může jen tolitk a tolik nových bytových domů a na další se případně dostane až tehdy, pokud v místě vznikne škola, školka a zdravotní středisko.

 

Arnika dlouhodobě upozorňuje na problémy spojené s častými změnami územního plánu. Ten stávající byl za 18 let své existence změněn skoro 800x. Více než tisícovka změn byla sice projednána, ale většinou se jednalo o tak nevhodné změny, že ani nemohly být schváleny. Je samozřejmé, že takto nemá územní plánování vypadat. Změny územního plánu se ale dějí a dít se budou. A mnoho z nich v minulosti zashlo právě zeleň - parky i různá volná prostranství.  Všechny změny, které byly schváleny nebo jen projednánvány (a stále jsou), si můžete prohlédnout v oficiální databázi Změna plánu.

 

Více o problémech spojených s mnoha změnami územního plánu se dočtete tady.

 

Zelené tečky vyznačují všechny doposud schválené změny územního plánu.

 

schvalene 60bfb

 

Červené tečky vyznačují neschválené (ale navržené) změny územního plánu

 

neschvalene ef5fa

 

Změny, o kterých se ejště požřád jedná (a mohou být schváleny i enschváleny) se vyznačují tečkami oranžovými

 

rozpracovane 8a886

 

 

V Praze se ale najde řada případů, kdy byla zeleň změněna na stavební plochy nebo kdy se o to developeři alespoň pokusili. Ukážeme si problém vymezení mnoha nových zastavitelných ploch na dvou případech změn územního plánu. V obou případech územní plán vymezoval zeleň jako plochu nezastavitelnou. Vlastníci pozemků se pokusili změnit pozemky na stavební, aby na nich mohli realizovat novou výstavbu – bytové domy.

 

Případ první: Modřany a bytový dům u ulice Vazovova

 

Původně určoval územní plán pozemky u ulice Vazovova jako plochy zeleně. Změnou Z 1376, jedné ze stovek dalších schválených změn územního plánu, došlo k tomu, že namísto stromů se na pozemcích mohlo stavět. Změna byla schválena v roce 2008.

 

Zmena 1376 6e717

 

 

Současný územní plán území vymezuje takto. Na obrázku vidíte zeleně ohraničenou plochu, které se změna Z 1376, dotkla.

 

SOUCASNY UP 61b6c

 

 

 

 Developerovi ale nestačilo jen to, že na pozemku mohl stavět. Chtěl stavět víc. Proto byla schválena úprava U 994. Protože ale praxe utajených úprav, ke kterým se nemohli vyjádřit ani nejbližší vlastníci sousedních nemovitostí, soudy začaly považovat za nezákonné, byla úprava zrušena.

 

U 994 12437

 

 

Developer se ale s prohrou nesmířil. Nyní leží na zastupitelstvu další podnět na nové navýšení tzv. koeficientů využití území. Pokud by byla změna schválena, bude se moci stavět o mnoho víc podlažních ploch i pater. A dokonce více než podle původního podnětu U 994.

 

Novy podnet 31fbc

 

 Metropolitní plán vůbec neřeší, že v území je ještě několik nezastavitelných pozemků. Jednoduše vymezuje jako zastavitelnou veškerou zeleň v lokalitě. Kdyby byl Metropolitní plán schválený, mohou developeři jednoduchou a rychlou změnou získat mnoho nových stavebních pozemků. Změna by byla dokonce podstatně jednodušší než Z 1376 – zastupitelé by totiž nemuseli nijak řešit, že vymezují nové zastavitelné plochy (dnes už totiž soudy takové změny v mnoha případech ani nepřipustí, jak si ukážeme na dalším případu).

Metropolitní plán už totiž vymezil všechny plochy jako zastavitelné.

 

VAZOVOVA MPP 43d6d

 

 

Více o bytovém domě Vazovova v publikaci Arniky 30 případů změn územního plánu.

 

Případ druhý: Košíře - bytový dům Na Vyhlídce

 

Výstavba bytového domu Na Vyhlídce v Košířích měla stejný začátek jako ta na Vazovově. Liší se ale koncem. V případě Košířů totiž soud uznal, že měnit územní plán tak, aby vymezoval nové a nové zastavitelné plochy na úkor zeleně, není v pořádku. Pokud zastupitelé nedokáží takové rozhodnutí řádně odůvodnit, je nezákonné.

Územní plán pro tuto část Prahy vypadá následovně:

 

 

 soucasny up1 2512b

 

 

U ulice Nad Turbovou (na plánu vyznačena červeně) mělo dojít ke změně nezastavitelných pozemků zeleně na zastavitelné.

Změna vypadala takto:

 

zmena 23e51

 

A takto podrobněji:

 

Z 1201 9ecef

 

 

Košíře jsou vůbec velmi oblíbenou lokalitou. Jak vidíte na tomto výřezu z územního plánu, změn je v okolí celá řada – buď na úkor zeleně, nebo se ukrajuje z veřejné vybavenosti.

 

zmeny v okoli 7c79d

 

 

Pokud se podíváme na změny blíže, vidíme, že jde o tyto návrhy:

Návrh nazrušení nezastavitelné plochy chráněné pro les (Z 850)

 

Les ec9bd

 

 

 

 

Návrh na zrušení nezastavitelné plochy chráněné pro les (Z 851; návrh zastupitelé odmítli)

 

Zmena v okoli 6b2f0

 

 

Návrh na zrušení velké plochy veřejné vybavenosti (návrh zastupitelé odmítli). (Z 1200; návrh zastupitelé odmítli)

 

VV 54c57

 

 

Pokud stávající plán chrání v lokalitě řadu ploch jako nezastavitelnou, metropolitní plán vymezuje všechny plochy jako zastavitelné. Hrozí, že veškeré záměry, které byly zastupiteli dříve odmítnuty, budou moci být poměrně snadno realizovány. Níže najdete srovnání nezastavitelných a zastavitelných území ve stávajícím plánu a toho, jak území řeší Metropolitní plán.

 

zastavitelnost2 8f7a1

 

MPP 5fc36

 

 

Změnu zrušil soud

Změna územního plánu se dostala až k Nejvyššímu správnímu soudu. Ten dal za pravdu lidem z okolí plánované stavby a potvrdl, že je třeba vymezení nových zastavitelných ploch velmi dobře a podrobně zdůvodnit. Pokud se tak nestane, je přijetí změny územního pánu v rozporu se zákony.

Metropolitní plán vymezuje řadu zastavitelných ploch, aniž by řádně zdůvodnil potřebu vymezení každé z nich. Každá další změna Metropolitního plánu bude snadná, protože už nebude třeba zdůvodňovat, proč se vymezují nové zastavitelné plochy pro developerskou výstavbu. Už budou jednoduše e vymezeny.

Z rozsudku:

Ministerstvo pro místní rozvoj, Ústav územního rozvoje, zpracovalo v srpnu 2008 metodický pokyn: Vyhodnocení účelného využití zastavěného území a vyhodnocení potřeby vymezení zastavitelných ploch. [1]V bodě 4 metodiky je uvedeno, že požadavky uplatňované dotčenými orgány, krajským úřadem a připomínky veřejnosti k zadání budou jedním z ukazatelů, zda je potřeba nových ploch reálná. Součástí odůvodnění návrhu změny územního plánu by mělo být „komplexní zdůvodnění přijatého řešení a vybrané varianty, včetně vyhodnocení předpokládaných důsledků tohoto řešení, zejména ve vztahu k rozboru udržitelného rozvoje území“. Podle metodiky je ve vyhodnocení nutno porovnávat vždy nabídku a poptávku zastavitelných ploch pro jeden účel. Např. dostatek vymezených zastavitelných ploch pro výrobu nemůže být důvodem nevymezení nových zastavitelných ploch např. pro bydlení, pokud odborný odhad prokáže jejich potřebu při zohlednění předpokládaného demografického vývoje, průzkumu rozsahu nechtěného soužití, předpokládaného reálného zájmu investorů, atd. U velkých měst je nutno zohledňovat i potřeby místních částí. Dostatek ploch pro občanské vybavení na severu území ještě neznamená, že zastavitelných ploch, vymezených k tomuto účelu na jihu, je dostatek.

Nejvyšší správní soud nepopírá, že vymezení nových zastavitelných ploch je oprávnění obce, která změnou územního plánu reaguje na aktuální situaci v daném území. Vždy je ale nutné, aby obec tyto změny a vymezení nových zastavitelných ploch zdůvodnila, což odpůrce neučinil. Odpůrce odkazuje na přílohu č. 4 k odůvodnění změny územního plánu: Odůvodnění potřeby nových zastavitelných ploch ve smyslu § 55 stavebního zákona pro změnu vlny 07. Tento dokument je dle názoru Nejvyššího správního soudu nedostatečný a pouze formálně naplňuje podmínky stanovené § 55 odst. 3 stavebního zákona. Odpůrce měl podrobně odůvodnit, jaké zastavitelné plochy jsou dosud nevyužity, z jakých důvodů je nelze k nové výstavbě použít. Odpůrce však pouze obecně konstatoval, že „tento přesah lze odůvodnit např. nevyjasněnými majetkovými poměry na dosud nevyužitých plochách pro bydlení či jinými důvody, které pro investory znevýhodňují využití pozemků v nabídce územního plánu před pozemky, u nichž se vyžaduje změna“. Pouhé znevýhodnění investorů nemá soud za dostatečný důvod pro to, aby byla narušena jednotná koncepce zásad územního rozvoje a docházelo libovolně ke změnám v nezastavitelných územích. Povinností odpůrce tedy bylo u všech pozemků, u kterých došlo ke změně z nezastavitelných na zastavitelné, podrobně vysvětlit, proč se právě tyto pozemky jeví jako vhodná náhrada za nevyužité pozemky. Odpůrce tak neučinil; jeho tvrzení v příloze č. 4 jsou neurčitá, chybí část zabývající se tím, jaké nezastavitelné plochy jsou v územním plánu vymezeny, proč je nelze využít, a jakým způsobem budou měněné plochy tuto situaci řešit.“

Rozsudek Nejvyššího správního soudu, sp. zn. 8 Ao 6/2011, ze dne 22. 12. 2011, dostupný na www.nssoud.cz

 

Více z historie kauzy bytového domu Na Vyhlídce.

 

[1]http://www.uur.cz/images/konzultacnistredisko/MetodickeNavody/ZU/ZU_RozborPotrebyPloch_20080901.pdf

 

 

 

Vendula Zahumenská

V Arnice působí od jara 2012 jako právnička Centra pro podporu občanů. Zabývá se především územním plánováním a účastí veřejnosti v rozhodovacích procesech. Předtím šest let pracovala v Ekologickém právním servisu, nejdřív jako dobrovolnice během studií, po promoci nastoupila jako právnička.

Zařazeno v kategorii Novinky Zobrazeno 141 krát