03. 7. 2018 aktualizováno 03. 7. 2018

Kdy se může společenství vlastníků jednotek (SVJ) účastnit v řízeních podle stavebního zákona?

Napsala

Ve spolupráci s advokátem Davidem Zahumenským  přinášíme informace o tom, jak zapojit do územních řízení společenství vlastníků a tím alespoň částečně kompenzovat vyloučení spolků z řízení.

 

Od 1. 1. 2018 se již ekologické spolky nemohou účastnit územních a stavebních řízení podle stavebního zákona. Možnost účastnit se v těchto řízeních zůstala přirozeně zachována samotným vlastníkům dotčených nemovitostí, ti ale ne vždy chtějí osobně svá práva vykonávat. V tomto článku se věnuji otázce, zda funkci spolků, které mnohdy sdružovaly právě aktivní vlastníky nemovitostí dotčených plánovanou výstavbou, nemůže alespoň z části nahradit společenství vlastníků jednotek jako zvláštní právnická osoba.

Nutno dodat, že otázky ohledně této problematiky vznikají zejména z toho důvodu, že zatímco do konce roku 2012 bylo společenství vlastníků jednotek výslovně přiznáno účastenství v územním řízení (§ 85 odst. 2 stavebního zákona v tehdejším znění) i ve stavebním řízení (§ 109 odst. 1 stavebního zákona v tehdejším znění), novelou č. 350/2012 Sb. bylo toto výslovné vymezení účastenství ze stavebního zákona vypuštěno. Jak níže vyložím, jsem ale přesvědčen, že to neznamená, že by se nyní SVJ v řízeních účastnit nemohla.

SVJ jako právnická osoba, která může chránit zájmy vlastníků bytových jednotek ve vztahu k společným částem domu

§ 1194 občanského zákoníku říká, že společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Podle § 1195 může společenství vlastníků nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku.

Judikatura Nejvyššího soudu uznala oprávnění SVJ žádat o ochranu u soudu nejen tam, kde by samo SVJ bylo vlastníkem určité nemovitosti (typicky pozemku, na kterém se nachází budova, či pozemku sousedního), ale také tam, kde někdo neoprávněně zasahuje do práv ostatních vlastníků jednotek ke společným částem domu. Hranice pro vymezení aktivní legitimace SVJ k podání tzv. zápůrčí (negatorní) žaloby spočívá právě v tom, zda dochází k neoprávněnému zásahu, který se týká pouze práv k některé jednotce (či jednotkám), nebo zda dochází k zásahu do práv ke společným částem domu (srov. rozsudek ze dne 24. 11. 2010, sp. zn. 22 Cdo 3281/2008).

V daném rozhodnutí Nejvyšší soud konstatuje, že „V projednávané věci, v níž společenství (dovolatel) brojí proti tomu, že druhá žalovaná užívá jí vlastněné bytové jednotky v rozporu s kolaudačním rozhodnutím k ubytovávání osob (a nikoliv k bydlení), čímž zasahuje do práv ostatních vlastníků jednotek v domě (mimo jiné i tím, jak užívá společné prostory), je zjevné, že tvrzeným jednáním druhé žalované má docházet i k neoprávněnému zasahování do práv ostatních vlastníků jednotek ke společným částem domu. Společenství (dovolatel) je tudíž aktivně věcně legitimováno podat žalobu o zdržení se tvrzeného jednání žalovanou, a to v rámci správy domu ve smyslu ustanovení § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů.“ Správu domu je podle Nejvyššího soudu tedy nutno pojímat široce a vyplývá z ní také aktivní legitimace k podání žaloby k soudu.

 

NSS: dostatečně kvalitní podmínky pro bydlení jsou součástí správy společných částí domu a zakládají možnost podat správní žalobu

Nejvyšší správní se v rámci publikovaného rozsudku ze dne 31. 3. 2014, čj. 4 As 149/2013-31 k této rozhodovací praxi Nejvyššího soudu přihlásil s tím, že opačný postup by byl v rozporu se zásadou jednotné aplikace práva. NSS zde přijal právní větu, podle které: „Společenství vlastníků (…) se může domáhat ochrany hmotných práv, neboť pod správu společných částí domu lze zahrnout vše, co bytovému domu slouží k uspokojení potřeb vlastníků jeho bytů, včetně dostatečně kvalitních podmínek pro bydlení; je proto třeba dovodit aktivní legitimaci společenství vlastníků jednotek k podání žaloby ve správním soudnictví (§ 65 odst. 1 s. ř. s.), v níž se dovolává ochrany svých hmotných práv, byť by se tato hmotná práva dotýkala i právní sféry jednotlivých vlastníků bytových jednotek.

Nejvyšší soud zde dále poukázal na to, že nelze vždy přesně a jednoznačně určit, zda se určitý zásah týká pouze jednotlivých bytových jednotek, domu jako celku, případně společných částí domu: „[H]luk, vibrace či znečišťující imise rozptýlené ve vzduchu se evidentně nezastaví před právně teoretickou konstrukcí rozdělující dům na samostatné bytové jednotky a společné části domu. V určitých případech by bylo určení toho, kdo by byl oprávněn domáhat se ochrany hmotných práv, nanejvýš obtížné (…) v případě některých panelových domů vystupovat i stovky samostatných subjektů, u nichž by se muselo zkoumat a přesně určit, která práva a jak byla zasažena, což by bylo neúměrně komplikované, nákladné a často prakticky nemožné. (…) Jestliže tedy zákonodárce zakotvil, že společenství vlastníků má určité povinnosti vztahující se ke správě společných částí domu, je nutné mu k dosažení tohoto cíle poskytnout i příslušná práva, včetně možnosti podání správní žaloby, ve které se může domáhat i ochrany hmotných práv.“

 

SVJ se může účastnit územního řízení také podle § 85 odst. 2 písm. b)

V rozsudku ze dne 9. 2. 2017, sp. zn. 4 As 212/2016 pak NSS výslovně uvádí, že výše citované závěry ohledně posouzení aktivní legitimace SVJ v případě žalob proti rozhodnutím o umístění stavby mají dopad také na vlastní posouzení pravidel pro účastenství společenství vlastníků jednotek v územním řízení. NSS zde výslovně poukazuje na to, že SVJ se může účastnit takového řízení nejen na základě § 85 odst. 2 písm. a) stavebního zákona (jako vlastník dotčeného pozemku), ale také na základě § 85 odst. 2 písm. b), kde „společenství vlastníků jednotek může vystupovat vedle vlastníků jednotek“.

Jsem přesvědčený o tom, že na závěrech této judikatury nic nemůže nic změnit ani skutečnost, že od 1. 1. 2013 již není společenství vlastníků jednotek výslovně zmíněno jako účastník územního řízení v § 85 odst. 2 písm. d) stavebního zákona. Ostatně, důvodová zpráva k novele č. 350/2012 Sb., kterou bylo toto výslovné zmínění SVJ vypuštěno, dává najevo, že původním záměrem zákonodárce bylo nahradit účastenství jednotlivých vlastníků v daných správních řízeních účastenstvím společenství vlastníků, což se jednak nepodařilo, ale fakticky to ani nebylo možné, protože práva vlastníků ohledně jejich bytové jednotky takto omezit nelze.

Účelem zákonodárce podle všeho nebylo zbavit SVJ možnosti účastnit se v řízeních podle stavebního zákona, ale došlo pouze k opuštění původního záměru (který se ukázal jako nerealizovatelný), podle kterého měl být mnohdy vysoký počet účastníků územních řízení snížen tím, že v určitých situacích bude SVJ účastníkem namísto jednotlivých vlastníků bytových jednotek (tedy dojde k vyloučení možnosti účastenství pro jednotlivé vlastníky jednotek).

Jako překonané tak lze s ohledem na závěry publikované ve výše zmíněném rozsudku NSS sp. zn. 4 As 212/2016 (stejně jako v judikatuře Nejvyššího soudu) odmítnout argumentaci uvedenou v rozhodnutí NSS ze dne 12. 9. 2007, sp. zn. 3 As 45/2007, která hovoří o možnosti účastenství SVJ pouze jako vlastníka dotčené nemovitosti.

 

Účast SVJ ve stavebním řízení

Za ne zcela jednoznačné pak považuji zodpovězení otázky, zda se SVJ může účastnit také stavebního řízení. S ohledem na to, že se jej mohou vedle vlastníků sousedních pozemků a staveb účastnit také osoby, které k těmto nemovitostem mají právo odpovídající věcnému břemenu (§ 109 odst. 1 písm. e), f)), se ale domnívám, že není důvod, proč by SVJ nemělo mít možnost chránit vlastníky společných prostor domu také ve stavebním řízení, pokud dojde k dotčení jejich vlastnického práva prováděním stavby.

 

Závěr

SVJ není prostým zástupcem vlastníků jednotek ve správních řízeních, neboť úkolem SVJ není správa jednotlivých bytových jednotek, ale pouze společných prostor a pozemku. Zároveň ale Nejvyšší správní soud ve shodě s Nejvyšším soudem dovodil, že pojem správy společných prostor bytového domu není možné vnímat natolik omezeně, že by jeho součástí nebylo zajišťování ochrany vlastnických práv jednotlivých vlastníků bytových jednotek a zároveň spoluvlastníků společných prostor.

Pokud tedy hrozí, že plánovaná výstavba přinese obtěžování hlukem, zápachem, prachem či jinými imisemi, tyto se nepochybně dotknou také společných částí domu, což zakládá možnost SVJ účastnit se v územním (případ ohledně provádění stavy také ve stavebním) řízení týkajícím se takového záměru a svým způsobem tak reprezentovat zájmy jednotlivých vlastníků bytových jednotek. V řadě případů tak může SVJ nahradit dřívější účastenství spolků (původně občanských sdružení).

Vendula Zahumenská

V Arnice působí od jara 2012 jako právnička Centra pro podporu občanů. Zabývá se především územním plánováním a účastí veřejnosti v rozhodovacích procesech. Předtím šest let pracovala v Ekologickém právním servisu, nejdřív jako dobrovolnice během studií, po promoci nastoupila jako právnička.

Zařazeno v kategorii Novinky Zobrazeno 73 krát